Prise en compte de l’immobilier dans l’évaluation d’une PME

Il n’est pas rare que les immeubles constituent une part considérable des actifs et de la valeur d’une entreprise, d’où leur importance lors de l’évaluation de PME. Le présent article révèle comment il convient d’en tenir compte de façon adéquate à cette occasion et où se situent les écueils éventuels.

Outre les actifs classiques tels que liquidités, créances, stocks et immobilisations corporelles mobilières, les entreprises possèdent souvent aussi des immeubles, auquel cas ceux-ci constituent en règle générale l’un des postes les plus lourds du bilan et du compte de résultat.

L’immobilier peut soit s’imposer par le mode d’exploitation, soit représenter un investissement (terrain non bâti, appartements loués à des tiers, etc.). Ce dernier cas ne pose aucun problème en termes de technique d’évaluation: les immeubles non nécessaires à l’exploitation sont évalués séparément et inclus comme valeur spéciale dans la valeur de l’entreprise.

Les choses sont un peu plus compliquées en présence d’immeubles imposés par le mode d’exploitation car ceux-ci font certes partie de l’entité économique mais sont souvent évalués séparément. La raison? Une explication pourrait être que l’évaluation d’un immeuble semble suivre ses propres lois, d’où la nécessité d’une évaluation distincte. Une autre, que l’abandon d’immeubles à usage d’exploitation obéit à des considérations de conception explicables par des plans de succession (un enfant se voit attribuer l’entreprise, l’autre le bien immobilier), peut avoir pour but l’allègement du bilan avant la vente de l’entreprise, ou encore reposer sur des évaluations requises par la loi dans le souci de faire acte de «highest and best use» lors du calcul des valeurs vénales.

Cet article entend montrer de quelle manière il convient de prendre correctement en compte les immeubles dans l’évaluation d’une entreprise et quelles sont les incidences du démembrement – envisagé ou effectif – d’un bien immobilier. Avouons dès à présent que nous voulons attirer l’attention sur le fait qu’il ne faut pas seulement se focaliser sur l’immeuble, mais veiller aussi aux effets ad valorem sur ce qu’il reste de l’exploitation. Nous y reviendrons à l’aide d’un exemple chiffré concret après un bref résumé des bases théoriques.

Lisez ici l’article complet paru dans TREX 6/2021.